Công bố Báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản quý 2 diễn ra như dự đoán, với những diễn tiến tích cực hơn quý 1 nhưng vẫn cần thêm các động lực mạnh mẽ hơn để có thể tạo sức bật, giúp thị trường sớm “đảo chiều”. Đáng chú ý, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đã phát huy tác dụng “động viên”, “khích lệ”, “trấn an tinh thần” cho các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, đã đến lúc cần phải gấp rút chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

Thực tế cho thấy, “nguồn vốn – quỹ đất – chính sách” tạo thế kiềng ba chân. Nhưng không phải là trụ đỡ giúp thị trường vực dậy mà đang như trụ lưới bủa vây thị trường, khiến thị trường chưa thể thoát ra được. Do đó, cần xác định đúng vị trí các điểm nghẽn và xử lý theo đúng trình tự vẫn là yếu tố cốt lõi. Bởi lẽ, nếu điểm nghẽn trước chưa thông thì việc thông điểm nghẽn sau về bản chất không giải quyết được vấn đề.

Việc “khơi thông nguồn cung” cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân chính là chìa khóa để mở cánh cửa cho thị trường bất động sản thời điểm này.  Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, vẫn còn hiện tượng “chuyền bóng”, “đùn đẩy”, “trốn tránh trách nhiệm” trong một số bộ phận cán bộ quản lý nhà nước khiến cho các thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng tới doanh nghiệp. Tuy nhiên, ghi nhận điểm sáng ở một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An, đặc biệt là TPHCM……với sự tham gia tích cực từ phía cơ quan quản lý địa phương trong công tác phê duyệt dự án, giải quyết triệt để các vướng mắc của từng dự án cụ thể.

Việc “khơi thông nguồn cung” cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân chính là chìa khóa để mở cánh cửa cho thị trường bất động sản thời điểm này (Ảnh: HNV)

Báo cáo của Hội môi giới cũng đánh giá, lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư (CĐT) dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt các chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, đặc biệt là nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán (điển hình có dự án lên tới 3 năm). Tình hình giao dịch, mức giá tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo phân khúc giá. Các sản phẩm có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá mua ban đầu từ CĐT. Đặc biệt, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, mức giá dưới 3 tỷ đồng, đã ghi nhận giao dịch trở lại với mức giá tăng nhẹ so với quý 1. Có thể thấy, đây là thời điểm “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” cho các khách hàng có sẵn dòng tiền cần mua bất động sản có mục đích ở thật và đầu tư trong dài hạn.

Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh ở nhiều khu vực trên khắp cả nước, góp phần tích cực cho việc phát triển thị trường bất động sản xung quanh. M&A bắt đầu trở lên sôi động hơn với nhiều thông tin “săn dự án” của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, các thương vụ hầu hết đang ở bước đặt hàng, xem xét và khảo sát, chưa chuyển sang giai đoạn chốt. Mặc dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường bằng việc ban hành các cơ chế, chính sách mới nhưng khó khăn vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2023.

Cũng theo Báo cáo, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường BĐS điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng.

Báo cáo cho rằng, đã đến lúc phải “khai tử” các khái niệm “độ trễ chính sách”, “độ ngấm chính sách”. Bởi sự chờ đợi vô hình chung sẽ góp phần bóp nghẹt thêm thị trường. Để đạt được mục tiêu xoay chuyển thị trường, luật ban hành phải bám sát yêu cầu thực tiễn. Cơ quan quản lý nhà nước cần cụ thể hóa nhiệm vụ, giám sát chặt chẽ việc ban hành văn bản, triển khai văn bản luật.

Báo cáo cũng phân tích, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục “sáng cửa” bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu. Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp (KCN) được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Hơn nữa, Việt Nam được định vị là một trong những địa điểm rất tiềm năng để mở rộng sản xuất và đang nổi lên như một điểm sáng cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

Loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn tìm cơ hội phát triển tại Việt Nam, theo Nikkei Asia, chuỗi cung ứng của Apple như BOE, Quanta, Compal, Goertek, Foxconn hiện đã có nhà máy tại các KCN Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, nay có kế hoạch mở và mở rộng nhà máy ở các tỉnh Bắc Ninh, Nam Định, Nghệ An, Quảng Ninh trong thời gian tới. Phái đoàn doanh nghiệp tháp tùng tổng thống Hàn Quốc với quy mô lớn nhất từ trước đến nay với kỳ vọng tăng cường hợp tác với Việt Nam trong các lĩnh vực như chuỗi cung ứng, công nghệ mới, năng lượng và môi trường. Các tập đoàn lớn đều đã đầu tư vào Việt Nam và có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới: Samsung tăng quy mô vốn đầu tư lên 20 tỷ USD, LG sẽ đầu tư thêm 5 tỷ USD vào Việt Nam, SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup,…

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản VIệt Nam trao đổi bên lề sự kiện (Ảnh: HNV)

Xuất hiện điểm sáng nổi bật trong khâu xử lý thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp nước ngoài từ phía chính quyền địa phương tỉnh Quảng Ninh. Đây chắc chắn sẽ là điểm nhấn giúp Quảng Ninh tiếp tục ghi điểm trong mắt các nhà đầu tư. Cũng là bài học để các địa phương khác nghiên cứu và làm theo. Đặc biệt, KCN xanh, giảm phát thải CO2 dần trở thành xu hướng. Thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các KCN mới, được đầu tư theo hướng hiện đại, tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh và sức hút cho các KCN Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI. Trong tương lai không xa, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Thêm vào đó, mô hình nhà xưởng đa tầng bắt đầu được quan tâm và triển khai tại khu vực phía Bắc. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh tiên phong. Hưng Yên là địa phương tiếp theo sẽ ứng dụng mô hình này. Giải pháp bất động sản công nghiệp dòng tiền với mô hình nhà xưởng đa tầng sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới.

Phân tích chung về thị trường bất động sản, Báo cáo của Hội môi giới cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường. Chính phủ sẽ mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định/nghị quyết/thông tư đã ban hành trong 06 tháng vừa rồi phát huy được tác dụng thiết thực. Gói tín dụng 120 nghìn tỉ khả năng cao sẽ bắt đầu được giải ngân vào cuối quý 3 cho các dự án đúng đối tượng. Số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần, góp phần giúp thị trường dần trở lên nhộn nhịp hơn. Nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các CĐT uy tín khả năng cao sẽ được cải thiện. Thị trường sẽ rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 06 tháng cuối năm. Đến cuối quý 3, khả năng thị trường phân khúc bình dân sẽ có dấu hiệu hồi phục một cách rõ rệt hơn. M&A tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý 2 sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý 3 và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý 4/2023. Tuy nhiên, số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý 4/2023 thậm chí kéo dài sang quý 2/2024.  Khi M& A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các dự án dang dở gặp được CĐT có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các Chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại.

Báo cáo khuyến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng đưa ra các văn bản hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết về vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các đối tượng trong việc soát xét, thẩm định, phê duyệt hồ sơ nhằm sớm chấm dứt tình trạng hồ sơ, văn bản của doanh nghiệp bị “om” và “đùn đẩy”, gây mất thời gian, tốn nhiều chi phí cho doanh nghiệp (DN). Song song, tập trung sửa đổi, ban hành các Nghị định, Thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Tổ chức lấy ý kiến công khai, rộng rãi về quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư nói riêng cũng như các quy trình phối hợp khác nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp để đảm bảo rút ngắn thời gian, đúng người, đúng việc. Xác định đây là một trong những tiền đề quan trọng góp phần giúp thị trường phát triển một cách minh bạch, trơn tru. Tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thông qua việc giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của DN. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Có các cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A. Đồng thời cần có các biện pháp kiểm soát để tránh sự “thâu tóm” của các Nhà đầu tư nước ngoài. Ủng hộ, tạo điều kiện cho các chương trình xúc tiến đầu tư, đẩy mạnh công tác hỗ trợ kết nối các nhà đầu tư với doanh nghiệp. Nghiên cứu phương án “mua lại” các dự án còn tồn tại nhiều vướng mắc, DN không thể xử lý được. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc và thực hiện đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Báo cáo cũng khuyến cáo các CĐT/DN phát triển dự án, các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng nhà đầu tư tiếp tục áp dụng các biện pháp như đã chia sẻ hồi quý 1/2023 và Báo cáo chuyên đề thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản đã công bố vào tháng 6/2023.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thời gian qua đang là giai đoạn khó khăn của thị trường, tuy nhiên, đây cũng là thời điểm để thị trường thanh lọc, hoạt động thực chất và ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp hơn./.